上周末，东莞万科旗下楼盘再一次举办团购活动促销，而记者近日采访中获悉，更多的楼盘或将陆续加入打折、团购战圈。
一时间，降价与团购成为东莞楼市的热点话题。从部分企业的大幅度打折团购引发的降价问题，一度成为东莞楼市“雪崩论”的导火线；而以特定人群或者以特定时段为导向的“团购”，也引起了人们的较多关注。
一直以来，实际上叫好不叫座的房屋团购，却成为近期东莞楼市特别招眼的促销手段，这种手段会成为楼市消费较为低迷情况下房地产商们救市、挺市的良方吗？一直以来，以团体购买作为砍价筹码的楼盘团购活动，本来多是媒体和其他企业组织的，而今，却成了地产商自弹自唱的大戏，“团购”变味了吗？
团购是否真的一呼百应？
最近几年来，东莞房地产市场中并不缺乏团购活动，而且很多团购活动也搞得有声有色，但却很少有最近这么高的关注度。“这主要是因为此前的团购都是在楼市的大‘牛市’中进行的，房地产商们虽然也喜欢搞团购，但由于房子并不愁卖，团购对他们的吸引力没有现在那么大，所以他们给出的优惠空间非常有限。”房地产专业人士解释说，往年的团购所以经常较难成功，甚至一些所谓的“砍价联盟”也很难运作，名存实亡。
然而，此一时彼一时，在楼市成交量低迷，市场观望气氛浓厚，为了促进销售，房地产商们不再把手中的房子当作“皇帝的女儿”了，而是主动四处寻找“婆家”。但举办这样的团购，消费者就一定有高涨的购房热情吗？在部分楼盘的特价房被人们哄抢的情况下，是不是还有更多的地产商更多的楼盘将加入打折、团购的队伍？
市民会否一直一呼百应？
最近20天以来，大幅度折扣加团购，似乎成为东莞楼盘营销的代名词。记者注意到，这些针对银行等特定人群的“团购”最大的优惠幅度达30个百分点以上。
“最近这些团购中，比较多的是8.5折，但还有7折之后再打折，折上折，总的优惠幅度超过30个百分点。”据介绍，眼下，至少有5个以上楼盘在进行团购优惠活动，虽然优惠空间各不相同，但折后的楼价却耐人寻味———城区楼盘的实际售价为4000多元－6000多元/平方米。
是不是所有的打折团购都得到了购房者的高度响应呢？在采访中，记者获悉，起初的几个大幅折扣团购楼盘都取得了较好的销售业绩，但随着打折促销楼盘增多，而且折扣空间缩小，这种手段的吸引力正在减弱。余小姐最近就很热衷了解这些打折、团购的消息，去看过几个这样促销的楼盘，用她的话说就是还没有达到自己的预想，所以并没有下定购买的决心。
“团购的组织越来越频繁，如果没有足够的优惠空间的话，是很难持续吸引人的了。”第一国际营销中心经理雷非非认为，一开始部分房地产商给出的优惠空间或许过大，透支了继续优惠下去的空间，接下来是较难以此吸引人们形成“抢购”的气氛了。
打折团购会否蔓延全城？
可以说，以大幅折扣进行团购的营销策略在东莞各盘都取得了不错的效果，即使不以团购的名义售楼，一些销售乏力或不愿降价的楼盘都顺应大市推出一定数量的“特价房”，以此激发消费者的关注力。另一方面，也有部分价格虚高楼盘在大市降价的情况下硬挺着不降价，但其销售成绩就较为惨淡。而有些迟迟不入市的项目，在目前市场价格不断“叫跌”的情况下，干脆封盘不卖，等待市场复苏。“但是，又有多少楼盘能等待下去呢？”雷非非认为，一些楼盘为了减少这种对未来预期不明朗的风险，就采取打折、团购促销的方式。
那么，这样一来，是不是在未来一段时间里，打折、团购将蔓延全城？
在市场状况不是太好的情况下，是不是还有更多的东莞楼盘会加入到打折、团购的队伍中呢？接受采访的房地产商多数表示，最近的销售状况如果还没有起色的话，可能就会采取这种方式。
记者从知情人士处获悉，最近除了万科、光大旗下部分楼盘，以及东城、南城的几个典型楼盘采取团购方式外，更多的楼盘还是按兵不动，特别是中心区的房子比如第一国际、中信德方斯等楼盘都没有明显的动作。但是，还有一些楼盘比如万江、东城的其他一些楼盘正在酝酿加入团购阵营，而且有的楼盘已经在进行团购成员招募，准备本周末团体看楼。“这些参加新一轮团购的楼盘，最多折扣空间差不多为8折左右。”该人士透露，看起来这些折头并不大，主要是因为这些楼盘此前的单价并不高。“这些团购的成员不再只局限于特定的人群，但却是有机构统一组团看楼。”
焦点
团购是否变了味？
不少人认为，房价上涨情况下，人们为了得到购房优惠、便于砍价而组织的团购，具有一定的议价能力，但却未必是固定的优惠空间，但现在的团购却多数成为开发商们预先设定好优惠空间、参与人群以及特定时段等，是不是这种团购以及变味了呢？
在记者的采访中，对此有很多种不同的看法，更多购房者认为，目前的团购只是部分房地产商促销的噱头，并不是对普通消费者，更不是针对所有的房子；更多的房地产界人士则认为，团购可以给消费者带来实实在在的优惠，使得房价回归理性，市场回暖等。
团购是不是噱头？
“东城某楼盘，一直发出4300元/平方米起的促销信息，但等我一去看，才知道这样的单位只有一两套，而且早已被人家买走；运河旁边的一个楼盘也是类似的情况。我怀疑，他们这样的楼盘是否真的推出来过，他们是否在虚假宣传，误导购房者。”一位想买房的吴先生表示，自己三番五次踏空，坚信这种促销手段是噱头。
在采访中，还有相当多的市民持这样的看法。他们认为，最近楼市受到政策的影响比较大，销售速度放慢了很多，而一些开发商又要抓紧回笼资金，所以利用团购、打折等来促销是最简单易行的办法，但是，多数人不能获得这样较好的购房时机，真正优惠空间比较大的房子并不一定真有，就算有也数量有限，只是吸引人们参与的噱头。
另外一位王小姐却认为，在特定的时段里只要抓紧机会，还是可以买到自己比较满意的房子。她告诉记者，自己月初就趁机买下了一套100多平方米的房子，折后价格才5000多元/平方米。“性价比很高，这在去年买这样的房子真的没有这样的价。”
对此，一些已经举办过团购优惠活动的开发商认为，团购并不是噱头，而是真金白银的让利，希望给消费者以实惠。
团购是否带来群体歧视？
“比如说前面的几次优惠幅度较大的团购活动，多是针对银行工作人员的，这对更多的人来说是不是不公平？是不是对其他群体存在一些歧视？”一位正准备买房的王先生谈到这个问题显得比较激动，他认为，如果说收入的话，银行工作人员是算不上低收入阶层的，给他们25个百分点还是35个百分点的团体优惠说不过去，而给一般团购人群如果没有这么大优惠空间，就涉嫌歧视；而且，银行可能是地产商们特别需要“讨好”的对象，对银行工作人员这么大幅度的优惠售楼，是否有借卖楼实施商业贿赂的嫌疑？
像王先生这样看法比较极端的市民不在少数，特别是自己想被一视同仁对待并能享受到优惠的人们，就更对此表示认同。但也有不少市民认为，卖楼本身是一种商业行为，开发商决定对什么群体采取什么样的销售政策，而不是对个别工作人员或者官员采取这样的办法，就算不上是歧视，也不会是所谓的商业贿赂。
“银行这个群体比较特别，对他们采取更大的优惠促销，如果购房者多的话，对发展商是好事，起码说在办理购房贷款审批这个环节上会加快，因为没理由自己拖自己啊。”房地产高级策划师李健认为，这样的话，房地产商实现资金回笼的速度自然可以加快。他还认为，地产商这样做，应该是没有任何问题的，不存在歧视。
团购实质是降价促销？
针对众多的质疑和非同寻常的关注，团购行为不论是房地产商自己组织，还是设定门槛“愿者上钩”，还是其他机构组织，在谈到为什么要这么集中地采取团购的方式促销，很多房地产人士几乎是异口同声：团购的实质就是降价促销，刺激楼市消费，希望楼市早点回暖。
“过去这两年来，东莞房价上涨速度快了一些，幅度也比较大，在国家一系列调控政策的影响下，出现了重大的变化，成交量大幅下滑。如果这种状况继续下去，势必影响到整个市场的发展，影响到相当多房地产企业的资金周转问题。”很多地产职业经理人认为，团购是降价促销最好的借口，也是最简单易行的办法。
至于说这种降价促销是不是能长期持续，多数人认为没有可能，因为他们认为，降价促销只是暂时的，而且绝大多数房地产商会在降价促销时“一次到位”———第一次促销的价格最低，此后团购促销的价格略有提高，使得整个价格虽然回调，但回调之后仍然是“低开高走”的走势。“因为只有这样的调整方法才适合楼市的规律，也符合人们购房的心态，人们买房是买涨不买跌，一次性回调到位之后逐步走高，就能不断吸引更多的买家；反之，如果一次比一次回调得深的话，让人不知楼价的底在哪里，可能还会继续下跌，助长了观望的气氛。”资深房地产人士分析，东莞房价如果一次性回调20%—30％，而且通过团购这种方式来体现，是比较合适的，而此后也再难有更多的回调空间。他们认为，在人工、原材料、土地等等都涨价的情况下，楼价进一步下滑的可能性已经非常小，“因为房地产商根本不可能亏本销售，否则房地产业就无法运转。”
从这些看法中，人们不难发现，在这些团购中，消费者所得实惠比起以往来说大了很多：以往，房地产企业给团购者的优惠很难达到9折，但如今的团购至少也应该能获得9折，多的则可能获得6折多的商品房，一般也会得到8折、8.5折优惠。这在2007年，简直就是妄想。
光大地产乔启军认为，东莞楼价回归理性已成定局。理性楼价事实上是两个层面的意义，其一，楼价真正反映产品的实际价值，开发商的利益也要有一定的保证；其二，楼价真正贴近消费者的心理价格，消费者议价有了客观的尊重。说到底就是供求双方都在利益诉求平衡，不偏不倚。
谁是真正赢家？
买房子也可以团购，处于宏观调控中的东莞楼市开始出现一些新的“变化”。
这些已经发生和正在发生的“变化”从某种角度预示着东莞楼市新的走向。正如某参与团购人士所说，“如果在以前的市场形势下谈团购，团购要集体和开发商谈价格，哪怕是便宜一分钱也很难和开发商谈下来。但是现在情况不同了，起码有了谈团购的条件。”
开发商从主动到被动
关于最早的团体购房行为，有的研究界人士认为是在八九十年代房地产市场的起步阶段出现的。而媒体间广泛流传的说法认为，“房产团购”一词最初出现在海口。2003年，海口的一些楼盘兴起亲朋好友间“搭伙买房”，用大订单方式使开发商让利于消费者。
在东莞团购之前也有零星出现，当时团购的主体多数是以媒体为平台聚拢起来的集体地团购。
业内人士东莞正泰联合总经理黄海涛证实，“在之前东莞还没有出现过成功团购的案例。那时候房地产市场非常狂热，刚开盘一两天就卖空了的情况都出现过。买卖双方在购销过程中的地位是不平等的，通常是卖方说了算，根本没有商量的余地。”
2008年房产团购热再次兴起的同时，也在发生着一些微妙的变化。以往的团购多是消费者自己组织起来去和开发商讨价还价，而眼下的团购活动大都由与开发商自己组织。“团购”在更广的意义上成为一种开发商以主动的身份出现的，系统的营销活动；成为开发商期盼“救市”的稻草之一。
实际的效果表明，大部分的消费者还是有买单的意愿。大张旗鼓的团购活动收获的效果理想。而我们可以从团购活动中主动方与被动方的互换看出，目前房地产市场买卖双方心态和地位正在发生着一种微妙的转变。
以前购房者自发组织或者媒体组织，通过和开发商谈判优惠政策，较集中地体现出现阶段的需求特征。团购的双方（购房者和开发商）在价格上的心理落差，是团购成功的最大障碍。自发团购一般只能利用网上BBS，人数靠滚雪球才能壮大。但因传播力量薄弱，而且容易被其他帖子淹没，所以难以成规模。因为自发团购所能得到最终价格是未知的，需要谈判成功才能知晓，而团队里每人的心理价位都不一致，差异较大，所以即使双方在某一价位上成交，其内部定购概率也很低，一般在30％左右已经难得。自发团购人群各自打各自的主意，组织难度较高。
而媒体团购有着良好的传播渠道，可以在其平台上组织团购。但媒体自身的角色功能和自发团购的发起人的角色功能很类似，既不乐意为团房者侃价，又不敢向开发商承诺成交套数等，因为实际能成交多少才是开发商真正感兴趣的东西，最终还是不能有效解决成功率问题，多是停留在广告层面。
现在东莞的团购是开发商对参与活动的楼盘精心设计出一套“梯度优惠”的措施，也就是不同楼层位置和不同户型进行分档，对应不同的价格折扣，而且将具体扣率明码标出。在万科和光大之前进行的团购在人群上也进行细分，针对银行客户。——网易