2月28日，成都市国土局供应了七宗土地，其中城镇混合住宅用地四宗，商业用地三宗，东、南、西和北面都有供应。在这七宗土地中，通过拍卖方式出让或转让的为四宗，都为城镇混合住宅用地，其他三宗商业用地通过挂牌的方式出让。星彦地产研究中心对其中于3月28日拍卖出让的3宗城镇混合住宅用地进行了分析，对土地的价值进行预估。
一、红牌楼地块 　　1、用地位置 　　该地块位于武侯区永丰乡太平村五组，西临为佳灵路，如下图：
地块位置图
2、地块周边环境
(1)、红牌楼片区规划 　　红牌楼片区位于成都市西南方向，长期以来，红牌楼片区的商业业态都以汽配、家居等为主，业态散漫、物流杂乱，居住更是上不了档次。因而该区域的房地产开发与周边的双楠、紫荆片等区域发展较为滞后。 　　
根据这一情况，武侯区政府对红牌楼商区域进行了重新规划，整个红牌楼商圈发展定位为“国际化——BLOCK街区”，北至二环路，南至规划中的武阳大道，西起武侯大道，东至武侯区与高新区分界处，城市设计范围约为5.4平方公里，按照“一心、一轴、两片、四带”进行规划建设。“一心”即将二环路和川藏公路交汇处的红牌楼路口打造为商圈的核心发展区域和品牌形象区；“一轴”即沿川藏路沿线打造轴线经济带；“两片”即以线促面，带动川藏路沿线左右两片的建设和发展；“四带”即沿二环路、武阳大道、武侯大道及与高新交界道路逐步建设成城市功能完善、商务商贸繁荣、商住并举的现代化城市商贸新中心。  　　
（2）、地产大鳄纷纷发力 　　可以说红牌楼片区是城南三环内最后地块待开发之地，各开发商看到此商机，纷纷入驻该区域。目前置信实业、谢菲联、中铁二局、新希望、劲力房产、长城集团、富临房产等十余家知名开发商，区域楼市大战硝烟弥漫。 同时随着该区域旧城改造的陆续推进，还将有千余亩土地推向市场，将会吸引更多的实力开发商进驻。  　　
（3）、区域配套完善 　　交通发达　 　　目前武阳大道即将贯通，地块周边有90，303，53，92，72，103路等数路公交，与二环路相隔也较近，依靠二环路上交通的发达，出行比较方便。 　　
地块处于规划中的地铁三号线附近，三号线直通天府广场、红星路等，将来交通肯定极为便利。 　　
商业繁华　 　　红南港老洋房风情商业街和老洋房家园酒店的营造，劲力•红牌楼广场
十多万平方米的集中商业规划，优地引入的红星美凯龙家居，天邑华庭的社区商业配套等等，片区内各个开发项目营造的商业设施将联成一个整体，共同促成区域内的商业繁华。 　　
配套完善　 　　该区域周边的教育及医疗设施十分完善，教育设施如石室外国语实验学校、双楠小学、实验中学、成都市新阳小学、和平小学等；医疗设施如：武侯区第二人民医院、武侯区第三人民医院等。 由于武侯区政府对该片区的发展给予了高度重视，随着该片区建设不断推进，城市公园、绿地、广场及其他市政设施将逐步到位，红牌楼的城市配套将非常完善。  　　
　　2007年，红牌楼片区共成交土地5宗，其中城镇混合住宅用地四宗。城镇混合住宅用地的楼面地价在2700-4677元/平方米之间。  　　
3、地块价值分析 　　
（1）、地块规划要求 
（2）、建筑规划 　　建筑规划上，其中要求临老川藏路一侧必须设置独立式商业用房，面积不少于地上总建筑面积的20%。 　　
（3）、地块建设物业假设 　　根据地块周边物业发展的现状及趋势，本地块的概算指标如下： 　　
容积率：约4.15，住宅为2.4 　　
地上建筑面积：117342平方米，其中住宅部分为67778平方米，商业部分为49164平方米，物业管理用房：400平方米 　　
车位情况：根据成都技术管理规定 住宅0.7车位/100㎡，商业0.5车位/100㎡，805的机动车位设为地下车位，平均一个车位面积取35㎡/个车位。 总车位=（0.7车位/100㎡*67778㎡+0.5车位/100㎡*49164㎡）*0.8=577个 地下室面积=577个*35平方米/个=20195平方米 　　
总建筑面积：137537平方米 　　
物业形态与建筑密度：根据规划条件，可修建物业为11-13层的小高层电梯公寓。 　　
（4）、成本核算 　　项目开发成本：前期工程费、建安工程费、基础设施费、管理费用、销售费用、财务费用、营业税及附加、不可预见费、其它专项费用、土地成本及土地出让税费等。其中建安工程费将会根据建筑结构、类型的不同，其造价会有一定的差异；由于土地尚未拍卖，此次土地成本及土地出让税费将按不同价格分别计算。 通过简单计算可得： 　　（1）前期工程费、基础设施费、行政收费和其它专项费用总计约为2380.49万元 　　（2）建安工程费约为27219.06万元 　　（3）管理费用、销售费用、配套设施费和工程管理费约为3909.46万元 　　(4)土地成本、财务费用、不可预见费 

(5)、产值计算 　　根据地块所处的位置，区域目前房地产市场现状，以及未来的发展趋势，预计其住宅部分销售平均价格:电梯公寓为6800元/㎡，商业或商务公寓部分销售平均价格在8500元/㎡；地下车库的20%列入销售，每个8万元。 

　　由以上计算可得，在上列物业销售完毕的情况下，项目的总收益为90154万元。 　　(6)、地块投资分析 

　　由以上计算可得，在物业全部销售的状况下，当地价在865万元/亩以下时，项目的税前利润率在10%以上，物业的盈亏平衡点为89.06%；当地价超过925万元/亩时，项目的税前利润率在8%以下，物业的盈亏平衡点在91.92%。 　根据我们对成都房地产市场的判断，红牌楼区域房地产市场的分析，以及地块建设条件的分析，该地块的成交价大约在865万-925万元/亩左右。 　　该地块用地约42亩，为中小规模地块，根据我们测算的价格，改造地块价值约3.8亿元左右，资金要求相对不是很高，但对小开发商来说具有一定压力，适合中大规模的开发商。 　　随着红牌楼片区旧城的推进，城市功能的转变，城南二三环最后的处女地将掀起地产开发高潮，良好的区域位置、人居环境将吸引更多实力开发商的目光。