2002年7月，何先生在珠江绿洲购买了房屋。在购买之前何先生一直犹豫不决，他担心由于该项目距京通快速路只有50米左右，入住之后，噪音问题在所难免。向售楼小姐询问，对方称：“项目一开始就想到了这一点，于是，所有的窗户都是双层玻璃，绝对不会有噪音问题。”售楼人员肯定的解释加之何先生本来就对该楼盘户型的衷情，于是何先生便决定在此购买。

　　据何先生介绍，他在签订购房合同时，在附件五中明确约定：“入住时，开发商应提供噪音检测报告，并且，其噪音应符合国家标准”。“我想只要在合同中进行详细约定，应该不会有问题”何先生说。

　　可事与愿违。2004年1月，何先生开始办理入住手续，并向开发商要求出示所购房屋的噪音检测报告，遭到了开发商的拒绝。其理由是：“我们只能提供C户型的检测报告，而您所购的房屋属于Ｄ户型”。于是，何先生自掏腰包请检测中心对自己所购的D户型进行了检测，结果发现噪音严重超标。而开发商所提供的C户型的检测报告同样显示存在噪音超标问题。“小区里C、D户型的业主一共有500多家，由于这两个户型比其它户型临京通快速路更近，所以噪音也更为严重。以上两个户型的监测均是在关窗状态下操作的，其噪音的严重程度可见一斑”何先生说。

社区规划“涉嫌欺诈”

　　据该小区另一业主代表吕先生介绍，2003年6-7月，他们得知规划中，有一条14米宽的市政道路贯穿小区南北。按照规划，现在的小区大门、中心园林（包括喷泉、下沉式广场等）均有违章之嫌。由于开发商早期在社区内未做过任何公示，所以，业主对此并不知情。据此，吕先生认为，由于当初的沙盘上、楼书上均未显示有这条道路存在，而在开发商最近新换的沙盘上，社区南边却显示是市政道路。所以，开发商的这种行为涉嫌欺诈。

　　为了进一步求证，吕先生上北京市规划委员会网站上进行咨询，得到的答复是：“经现场核实，您反映的情况属实，该路是市政规划道路，我们将进一步对此进行核实。”



　　目前，该市政道路位于小区南边的路段已经开始建设桥梁。“将来，如果这条道路从小区中间穿过，那么，该小区的噪音问题将更加严重。并且，将给社区带来一定的不安全因素”吕先生说。

无证供水，水质不合格

　　小区入住后有业主发现，原本养的好好鱼、花频频出现死亡现象。对水质产生质疑的业主，于2004年4月6日-19日委托“国家城市供水水质监督网北京监测站”对珠江绿洲水质进行现场取样检测，检测结果为水质不合格。经业主到朝阳区卫生局查实：珠江绿洲没有取得“供水卫生许可证”。据某业主代表透露，现有400多户业主准备就水质问题提起诉讼。

室内空气污染严重

　　由于该项目是精装修，所以有业主担心室内空气质量是否达标。有两名业主分别于2004年1月１9日和6月１4日委托权威机构对其住宅进行“空气质量检测”。其中一份报告显示：氨超标2-2.8倍；苯超标3.5-8倍；TVOC超标2.1倍。另一份报告显示：氨超标5倍、甲醛超标0.05倍。据悉，这两名业主正在筹备诉讼事宜。

供电、消防存在安全隐患

　　据业主何先生介绍，珠江绿洲家园一直用的是临时电，即工业用电，很不稳定，停电频繁。2004年4月26日下午，小区住宅全面停电，致使一位60岁高龄的老太太被困在电梯里近两个小时。

　　何先生认为，小区内1＃、2＃、5＃、6＃、8＃、11＃楼高度均达到31层，应符合一类高层建筑的消防要求，按一级负荷供电，临时用电不符合消防要求。另外，2＃、5＃首层疏散门的宽度为0.9米，走道的净宽为1.1米（装修后仅为1米），均不符合《高层民用建筑设计防火规范》中规定的“疏散门的宽度不应小于1.10米，走道的净宽不应小于1.2米”的要求。

子女入学成问题

　　据吕先生介绍，当初开发商口头承诺社区里有幼儿园，社区附近有定福庄二小，可以解决社区业主子女的就学问题。而入住之后才发现，社区里的幼儿园大约在2005年年底才能建成并投入使用。而定福庄二小并不对该小区招生。所以，子女入学便成了该 社区很多有学龄儿童业主所面临的最大问题。


　　就业主反映的种种情况，本刊记者采访了该小区开发商和生创展有关负责人，该位负责人表示：“一切都等法院判决了再说。”

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资深律师为业主支招

　　结合前述案例，本刊记者采访了房地产资深律师孟宪生。孟宪生律师有着多年的从业经验，前段时间发表文章《期房买卖 购房人有六步险》，剖析现存交易制度给购房人带来得固有风险。针对珠江绿洲目前存在的种种问题，孟宪生律师做了深入的阐释。

解决纠纷有法可依

　　首先，关于噪音。环境是房屋价值的一部分，小区环境建设应当符合国家规定的标准，包括噪音标准。国家有《噪音污染防治法》，同时对小区环境噪音和室内噪音都有明确的规定。所以，认定开发商欺诈不是很容易，但是不能达到国家规定的环境噪音标准，应属于违约。业主可以要求开发商采取补救措施，使环境噪音达到国家规定的标准。

　　其次，关于市政道路。业主应当查明，是开发商擅自改变规划或者隐瞒规划；还是政府后来修改规划。如果是开发商隐瞒原规划或擅自更改规划，造成购房人对小区品质产生误解，买受人可以请求撤销合同。造成的损失，开发商应当赔偿。

　　第三，关于水质和室内空气质量。国家实行取水许可证制度，取水应当取得政府许可。提供的用水，应当达到国家规定的质量标准。达不到标准的，应承担违约责任。

　　根据《大气污染防治法》、《室内空气质量标准》的相关规定，开发商交付的房屋，如果空气质量不合格，属违约行为，应当按照合同约定或者依法承担相应的违约责任。

　　第四，就用电问题，开发商应当按照合同约定，建设有关设施，确保用电安全。建议珠江绿洲业主到供电公司调查，了解不能接通居民用电的原因，要求开发商采取补救措施并承担违约责任。

　　第五，关于学校。当初销售人员只是口头承诺，所以，业主可谓有理难辨。

规避纠纷三大招数


　　随着市场的不断扩大，业主的逐渐成熟，目前房地产交易中的大量问题被暴露出来。这些问题的出现，源于期房销售制度的不合理，是制度本身的缺陷所致。在现有的交易制度下，购房人应当从以下几个方面规避风险。

一、明确我们买的是什么？

　　买房不仅仅是买我们自己所拥有的专有空间（套内面积），还应当包括公共面积（公摊面积）、土地使用权、公共配套设施、以及周围环境等。社区的档次越高，附属设施和环境的价值越高。所以，在买房时，除了关注专有部分外，还要对公共配套设施以及环境予以更多的关注，并将双方商定的条件写进合同以便履行。

二、对关注的配套设施和环境的规划和设计进行必要的调查核实。


　　珠江绿洲的问题，主要是因为听信售楼员的一面之词，缺乏合同约束，更缺乏对有关事实的调查与核实。我国对土地利用、工程规划、建筑设计都实行行政许可制度，购房人可以通过到有关机关调查核实，知悉有关配套、环境、规划的具体情况，做到心中有数。特别是7月1日以后，《行政许可法》生效，将建立更加公正透明的行政许可制度，购房人会从更便捷的途径了解有关规划、设计的许可情况以及周围环境的规划情况。

三、买房前就开发商的承诺一定要实地考察。

　　就以上案例，定福庄二小并不作为珠江绿洲家园的配套，而在楼盘的销售过程当中，当有业主问到“附近有没有学校？”时，开发商为了促进成交，便会说周边有××小学，业主一看可以解决后顾之忧，当即决定购买。而入住后发现开发商所说的学校并不对外招生时，后悔已晚夷。所以，在买房前，需就开发商的承诺进行实地考察，查明事实再做决定。