在9·27新政的影响下，把投资客挤出了市场之外，众多的购房者也选择了观望。不得不说刚性需求遇到了刚性调控。面对楼市不断放量和销售的不景气，由买方市场转向卖方市场的趋势已经不可抵挡。因此，2008年开发商之间的竞争将会异常激烈，这场看不到硝烟的战争已经悄然打响。

　　抢客户价格战悄然打响

　　历经了“房子不愁卖”的“牛市”之后，今天的楼市，显得异常寒冷。再加上受到房贷新政、加息等诸多因素的影响，2008年成都的开发商们开始稳不起了。虽然开发商们没有大张旗鼓地表明自己楼盘“降价”了，但打折优惠方面的宣传可以让人们明显感觉到，一场范围更广、幅度更大的“打折优惠风”在楼市中弥漫开来。

　　随即打开手机，里面堆满了楼盘促销打折的信息，“排号即可享受总房款2%—7%优惠”、“迎新春购房特惠2—3万元/套”、“买房即送一年物管”接踵而至，不少楼盘，其优惠直接升级，最高优惠可达4万元到8万元。而万科魅力之城更是直接将首付降到了两成起。种种做法反映出了开发商们极其微妙的心理。目前的他们正迫切希望通过打折优惠的方式吸引购房者的到来，加快项目的整个销售速度。

　　除了打折、优惠之外，一系列的促销活动也紧锣密鼓的展开了。特别是楼盘现场的活动也开始增多，如“产品的品鉴会”、“老业主联谊会”、“迎奥运，健康跑启动仪式”、“新春抽奖活动”、“原味生活体验日”、“积分启动仪式”等等，通过这样、那样的方式，吸纳了更多人气的同时，也增加了项目与购房者们亲密接触的机会。

　　同时，开发商们也开始注重自己本身内功的修炼，其中销售服务的精细化成为了2008年开发商们的工作重心之一。川大市场研究专业李蔚教授曾表示，在“房子不愁卖”的楼市里，开发商们不会太注重内功的修炼；在楼市淡季中，反而更加能够体现出开发商们的专业水平。以九龙仓为例，目前他们在对客户的细分方面表现尤为出众，针对购房者们的不同需求，量身订制适合自己的购房模式。大部分开发商也对此表示，在未来的日子里会更加关注对新、老客户的服务。通过更加精细化的服务，来维护公司的品牌形象及项目的美誉度。

　　土地暗战———掘金价值洼地

　　开发商争夺土地的战争没有硝烟，但其惊心动魄，斗智斗勇，就像上演了一场《骇客帝国》。2007年土地市场上就出现了很多骇客。他们出手不凡，除了不断刷新成都地价外，还不约而同地瞄准了新的核心地块。

　　目前，上海绿地、深圳花样年、香港新鸿基、深圳朗炬、成都新希望、中铁二局、龙湖地产、桃源置业、浩林、地建、神龙溪等开发商已经在高新西区、郫县城区驻扎，手头都有少则几百亩多则上千亩的土地先后开发。有业内人士预测，郫县即将迎来楼市井喷。

　　郫县作为成都市“十一五”经济规划重点区域，交通网络发达，具备与成都的“零距离”优势，成为开发商理性之后再次疯狂的掘金地。

　　据星彦地产研究中心的统计，随着城南副中心建设进程的推进，城南新区土地供应量也大幅增加，2007年达到了26宗，1310余亩，为各区域最多。结合成都近期的城市发展规划，今年土地的热点区域中，城南副中心当仁不让。

　　作为香港最大地产发展商之一的新鸿基，布局成都的首战就落点国际城南。据了解，这是新鸿基在前期大量对成都的居住环境、人文习惯等进行了解后的战略部署。无独有偶，香港新世界(中国)地产有限公司进入成都后的第一个项目“河畔新世界”也落子南延线。这又一个“造城”的梦想足见开发商对该区域发展优势和前景的绝对信心。

　　从2007年12月20日土地市场上反馈的信息来看，开发商拿地显得理性了。但这种理性恰好是这些地块所在区域保值增值的信心。而疯狂消停之后的土地之战，也变得更有看头。

　　找资金抓紧银行不放手

　　房地产是一个资金密集的行业，没有足够的资金周转，那将是必死无疑。二次置业贷款新政使全国楼市迅速转冷，购房者陷入了观望，致使一些战线拉得太长、依靠资金快速滚动开发的企业感受到了资金的压力，而封顶后放贷也更进一步考验起开发商的资金实力。要想获得足够的资金，银行历来是开发商强有力的后盾，但国家紧缩货币政策加大了从银行获取资金的难度。因此，2008年开发商之间的战争，也将是一场融资的战争，谁获得了足够的资金，谁就获得了取得战争胜利的砝码。

　　在目前冷清的市场环境以及国家在加大力度打击囤地、炒地的宏观政策下，开发商自身所持有的土地及固定物业等不能显示其价值，不能体现其现金流。在如此紧张的情况下，近日业内传出有开发商借高利贷的消息。在2008年刚刚拉开序幕的时候，就有万科、蓝光两家品牌开发商取得了与银行的合作，率先推出了针对首次置业青年只需首付两成的一系列购房优惠政策，一位业内知深人士对此表示，对成都这个极具居住魅力的城市来说，刚性需求是很大的。因此，其所要取得的市场效果是可想而知的。

　　上市融资、进军资本市场一直是开发商梦寐以求的。2007年以来，成都置信、蓝光、龙湖、花样年等活跃于成都房地产市场的开发商纷纷传出公司近期可能上市的消息。2007年8月4日，本土品牌开发商宏信房产联合四川奇峰集团，以4.27亿元价格拍得6856.85万股ST东源(000656)法人股，成功“借壳上市”。宏信房产也由此成为成都本土第一个成功上市的房地产开发企业。有业内人士称此举加速了本土房企进军资本市场的速度，紧接着，四川迪康集团（600466*ST迪康）控股股东四川迪康产业控股集团股份有限公司于2007年10月15日也与四川蓝光实业集团有限公司签署了《股份转让框架协议》，迪康集团将持有的公司66853500股股份(占公司总股本的37.65%)转让给蓝光集团。

　　有业内人士表示，企业要在短期内实现上市融资不太现实，2008年获得资金的主要途径还是银行，蓝光和万科所推出的青年置业计划不得不说是明智之举。

　　早报记者何微微关敏陆煜



　　坐收渔利　购房时机已成熟

　　楼市销售陷入寒冬，楼市走向不明，说继续观望者有人，说买房当时者也有人，这究竟是购房者的陷阱还是机会？就像股民希望股评家推荐一只能稳赚的股票一样，这样的事情是连巴菲特都不能做到的。惟一能肯定的是，不论楼市过火还是冷遇，市场上有着真实购房需求的置业群体都是存在的。而对于这些刚性的需求，大部分专家还是认为，早买早好。而2008年出现的这些转变，或许就是置业的机会。

　　选择面大东西南北好房多

　　据星彦地产研究中心统计，2007与2006年相比，土地供给总量减少1000亩，但宗地数量增加了24宗。这些土地交易绝大部分都将成为2008年的楼市放量。据统计数据显示，已拍土地中，城西供地主要集中在三环外，城东“东调”出来的土地规模都较大。而城南，随着城南副中心建设进程的推进，城南新区土地供应量也大幅增加，2007年达到了26宗，1310余亩，为各区域最多。以城南为例，目前在售及预售楼盘近60个，且不乏品质楼盘。如市场关注较多的“中海·兰庭”、“华润置地·凤凰城”、“圣菲TOWN城”、“恩威·玲珑南域”、“雅居乐花园”等等，都占尽地段和品牌的优势。而进入08年，很多项目都将在年初开盘，楼市一段时间以内将呈现出“供大于求”的态势。

　　除了楼盘的放量大以外，2008楼市还将因07年土地市场的新特点而有所不同。2007年土地市场不能少的一个标签就是：外来巨头制造。香港嘉里建设、香港信合和广州合景泰富、九龙仓、香港新鸿基等等蓉城掀“地浪”。而去年以来，成都在土地拍卖时增加了“限期动工，限期竣工”的附加条款，这些条件就是为了增强开发商的紧迫感，保证楼市的供需平衡。2008年，随着国家对土地制度的不断完善，“炒地”、“囤地”等行为将得到充分遏制，楼市放量也将使得购房者的选择大大增多。

　　房价温柔买房不再心慌慌

　　从2007年底持续至今的“打折风”，让购房者终于舒缓了一口气。现今，购房者仍旧持观望态度，开发商仍然不敢“高开”。比如同是二三环之间，3个月以前某楼盘的小户型价格为7000元/m2，如今各项品质都更好的另一项目大降价至均价5500元/m2。“见瓶水之冰，则知天下之寒”，这个迹象的确说明成都的房价开始下跌了。而万科·魅力之城19号开盘时，推出了4300元/m2的房子。事实上，万科在2008年推出了成都万科青年置业计划，各在售项目推出约800套90m2以下优质房源，总价最低37万元/套。“高品质高价”万科又做表率。

　　即使不说“降价”，但纷纷以价格优惠、赠送面积、购房送“大礼”等方式来吸引人气的密集的市场促销手段也成了置业者在2008年下手的好机会。据了解，蓝光.碧蔓汀的销售情况比较理想，现今基本销售完毕。但该项目的赠送面积很多，算上赠送的面积，该楼盘的起价才3800元/m2。

　　对于受政策影响，目前仍处于低迷状态之中的成都楼市来说，销售市场是否回暖将直接影响到土地市场的走向。反之亦然。据星彦地产研究机构的分析，由于政策走势不明朗，市场观望情绪十分浓厚，各项目的销售压力大增，从去年11月以来土地市场的情况来看，市场影响到了开发商对未来的信心。在土地市场上，观望的多了，开发商举牌显得理性了。从2007年12月20日土地市场上反馈的信息来看，在市场低迷的情况之下，2008年土地市场上的开发商将显得更加理性，同时成交价格将呈现小幅回落的态势。而土地市场的走向也势必将影响销售市场态势。

　　回归上帝买房不再打涌堂

　　在2007年购房的人，很多都有过起早贪黑排长龙队伍“抢”房子的经历，而这样的盛况在2008年将很难看到，购房者像逛超市一样轻松选购自己中意的房子，不会再担心买不到自己中意的房子，这也是2008年买房的好处和理由之一。

　　2007年底新政策的出台，成都乃至全国的新房销售都受到了很大的影响，之前买房子打涌堂、排长龙的盛况不复存在，取而代之的是楼盘自己开始了宣传攻势以及各项优惠措施和政策，整个房产市场从卖方市场变成了买方市场，购房者之前丢失的“上帝”身份又重新得以恢复。在2007年选购了一年房子的赵小姐在接受记者采访时讲述了自己的遭遇，她原本准备在2007年买套自己中意的房子，结果价格不断一路高涨不说，就连自己看中的房子也买不到手。“很早就开始排号了，排到中间或是后边的人根本别想买到房子，2007年买房就像‘抢房’一样。”她说，进入2008年房市没有2007年那么火暴了，自己才可以随意选购自己称心如意的房子，才真正享受到购房的乐趣。

　　另外，进入2008年银行房贷紧缩也逐渐“解冻”，各大商业银行也将相继开通个人房贷业务。由于2008年的房市相对比较2008年会冷清一些，因此购房人数也会相对较少，随着银行贷款的逐渐放量，购房者向银行申请贷款购房贷款也会相对的容易和简便。

　　房虫已死购房者迎来春天

　　可以说，在近年来众多出台的各种新规定中，只有2007年底出台的“提高第二套住房首付和利息”的规定切实打击了那些二次购房投资者，该规定让那些想要在2008年“炒房”的投资客们知难而退，还原了房产市场原本的真实面目，让那些真正的购房者能够有机会选购自己中意的房子。

　　成都市房管局新闻信息办公室主任李建表示，在加息通道中下发的此次《通知》，提高第二套住房首付款同时再次提高第二套住房贷款利率，可以看到，政府职能部门正在银行正着手多角度挤压房产泡沫。虽然还不能完全杜绝投资客，但至少可以打击很大一部分以租养房的中小投资者，和一大部分只付首付款以量取胜的投机者。恶意房产投机的减少，必定会使房价更趋稳定，解决自住型购房者的购房问题。这样一来，还原了房产市场原来的真实面目，让真正需要的购房者有机会选购到自己称心如意的住房。“投资客少了，在新楼盘排号的人就会减少，房屋价格的增幅也就会趋缓，这对于购房者来说是一个购房置业的好时机。”成都市房管局新闻信息办公室主任李建说。

　　另外，有专家认为，银行政策限制了那些“炒家”，从真正意义上说让开发商真正掌握了有实际购房需求的人数，开发商会针对这些实际的购房人群制造出更高品质、更实惠的产品来吸引这些购房者。