结束狂欢 某些一线城市房价回落多达三成，不过是此前几年房价过度上涨后的“理性回归”。

　　就在半年前，中国的房地产开发商们还沉浸在一场采购狂欢之中，一门心思想着如何大肆举债以尽可能多的屯积更贵、更多的土地。


　　然而转眼间一切都变了。


　　进入今年第一季度，这些开发商已陷入重重围困之中。一方面，中国许多关键市场的房地产价格开始显露颓势；另一方面，资本市场也对开发商们的融资需求报以冷脸。


　　去年大肆举债的那些公司如今都陷入了周转不灵的窘境，无法去开发他们先前屯积的土地。更要命的是，政府也在收紧套在开发商脖子上的绞索。今年初，政府表示要动用税收和行政没收等手段打击屯积土地的行为。


　　众达国际法律事务所驻北京的大中华区建筑及工程争议解决业务主管艾浩利表示，房地产业耀武扬威的日子已经结束。他透露，最近几个月中国客户一直在向他征询寻找替代融资渠道的意见，例如找一家国际房地产基金合资成立私人股权投资公司，或是从外资银行那里争取信贷额度。


　　3月22日，潘石屹接受《上海证券报》采访时表示，中国房地产公司将“进入前所未有的融资艰难期”。


　　在资本市场蒸蒸日上和房价飞速上涨的鼓舞下，房地产公司越是积极圈地，就越是能得到投资者青睐，这便鼓励了开发商不计成本地不断增加土地储备。如今房价上涨受阻，同时资金来源日渐匮乏，游戏也该结束了。


　　那些极度扩张并且负债累累的开发商正在四处筹措建设资金。某些情况下，开发商反倒被自己屯积的大量土地所拖累。


　　如果在几个月前，他们也许还有机会从资本市场捞上一把。据统计，2007年大陆房地产业在香港上市共募集资金76亿美元，是2006年的七倍。而且中国监管部门似乎也愿意向大陆开发商敞开上市的大门。然而随着股价不断下滑，投资者信心受挫导致开发商的上市计划与其他行业的IPO一道陷入风雨飘摇之中。与此同时，到海外市场发行美元债券的路也不好走。


　　坏消息并不止于此。中国房价泡沫经过多年的膨胀后，开发商将遇到一场大范围的房价逆转，特别是在许多大开发商盘踞的华南地区。在上述各种因素的影响下，今年中国房地产业将进入困难时期。某些一线城市房价回落多达三成不过是此前几年房价过度上涨后的“理性回归”，而不是王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)所称的“拐点”。


　　一些资本充裕的开发商将免受市场大滑坡的冲击，并在其他同行陷入困境时取得发展优势。在中国超过五万家房地产开发商中，上市的不过几十家。而这些众多的开发商大部分是只经营一两个项目的小公司，他们在国家抑制信贷的政策影响下是最不堪一击的。


　　许多中国的房地产开发商将在今年受到打击，虽然整体仍看好这个行业的长期前景，但许多规模小、资金少的公司将无法度过这场寒冬，享受不到未来的果实。


　　花旗投资研究中国房地产业分析师将中国海外发展和另一家全国性的大型开发商华润置地有限公司列入了自己的推荐股名单。他表示，在政策紧缩时期，全国性的大型公司仍有能力实现稳健增长，而其他小开发商则可能成为牺牲品。


　　潘石屹3月22日抛出“百日剧变论”惊人观点：前所未有的融资艰难期将淘汰大批开发商


　　“百日剧变”时间已过半


　　3月22日，潘石屹在接受《第一财经日报》独家专访时表示，受国际资本市场惨淡和国内宏观调控银根紧缩的双重夹击，很多房地产企业将在百日内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期。


　　作为新的“拐点论”，潘的观点遭到来自各方面的质疑。很多人“炮轰”潘石屹的观点，认为地产行业的洗牌不会以这种剧烈的方式进行，更不会在近期出现血腥格局。


　　时至今日，距离潘石屹“百日剧变”论首发时间行程约半（接近50天）。此时的成都市场，刚刚结束的春交会所产生的影响正逐步显现。很多通过春交会进行蓄水的公司，在经历了五一小长假的热情之后，将进入更高一级的提升期和更深入的思考期，而走过一半时间路程的“百日剧变”论对他们所产生的影响，也许不仅仅停留于理论上的探讨。


　　潘氏言论


　　关于“百日剧变”的论点与目前房地产春天快要到来的观点是否相矛盾


　　潘石屹：并不矛盾。100天之内房地产公司要调整，是房地产行业的事情，因为缺钱，土地和资金要重新进行分配，让这些资源更合理地组合，理清楚目前房地产市场的现实对我们这个行业克服困难是有好处的。


　　关于“百日剧变”论提出的基础


　　潘石屹：这是一个专业的财务问题。在去年和前年经济高潮时期，大家喜欢用土地储备的数量来衡量房地产公司的实力和规模。但今天，在全球经济衰退和国内货币从紧的双重压力下，评价一家房地产公司的指标，大家更看重的是企业的现金量和存款量有多大、负债率有多高以及速动比率等指标。我们通过对上市房地产公司财务状况的分析，看到目前普遍的情况是：负债率高，现金和银行存款少。可以上网查一查这些指标及这些指标的含义，网上都有具体的公式和说明。


　　关于剧变后的行业格局


　　潘石屹：对目前金融环境比较紧张的房地产行业来说，没有大小的区别，只有强弱的区别。遇到困难我们需要的是理性地正视这些困难，而不是自己欺骗自己，要有准备，把公司的规模调整到适当的水平，与自己的能力和资金相匹配的水平。我不喜欢媒体常用的“房地产死掉多少家”或“是一场劫难”等字眼，因为我们是搞经济的，这既不是打仗，也不是在搞阶级斗争。


　　关于中小型开发商熬不过100天


　　潘石屹：第一，我从来没有说过中小型开发商熬不过100天，这都是媒体的演绎。我的原话是：未来的100天，中国房地产行业会发生剧变。这种变化不取决于房地产企业规模的大小，主要取决于他的财务状况是不是健康，负债率是不是高，调整的方向是不是正确。我反复强调过，这个100天只是一个“概数”。


　　关于从紧的货币政策，是否会加速“百日剧变”


　　潘石屹：100天之内，中国房地产企业要调整，有三个原因：第一，发生在美国的次贷危机直接影响到国际资本市场，2008年将要IPO的中国房地产公司都停止了；第二，国内从紧的货币政策；第三，去年房地产开发商买地花的钱太多，入不敷出。而从4月25日起银行存款的准备金率提高0.5%，使得从紧的货币政策更加紧张了，市场上的资金更少了。


　　关于现在的市场和市场中的机会


　　潘石屹：过去一年，房地产市场无论是土地市场还是房屋市场，市场中最重要的价格信号混乱，反映市场中最本质的、最敏感的价格信号失灵了。情绪、武断的判断代替了对市场中最本质的供求关系的分析和研究。到了2007年下半年，市场上地价的信号和房价的信号更是互相干扰，形成了“正反馈”，引起土地价格和房屋价格极不正常的迅速上涨。这些不正常及市场中的尖叫在2007年的12月份开始有了理性的回归。现在房地产行业，尤其是土地市场和房地产企业之间正在调整，但从总体来看，中国的城市对房屋的需求及市场中的机会并没有改变。


　　倒潘观点


　　房地产行业是一个资金密集型的行业。奉银行为神灵的“传统”，最终导致了现今开发商的资金困境。银行断奶，上市无门，开发商似乎陷入资金困境无法解脱。不过，言及行业“洗牌”，在当下的中国房地产业，这种大规模清洗行动是不可能发生的。


　　NO·1：


　　“洗牌”之于对于中小企业言之过早


　　说“房地产企业洗牌局势将在今年出现”还未到时间。由于前期土地价格上涨太快，因此即使是处于调整态势的局部区域市场，仍然只是属于回调。对于前几年低价拿地的中小企业来说，对其成本并未造成影响。因此，对于中小企业来说，洗牌的结论言之过早。


　　NO·2：


　　整体性市场的洗牌格局不会出现


　　行业调整可能会发生在局部经商环境并不规范的区域市场，但整体性市场的洗牌格局并不会出现。中国城市化进程的不断发展，对于中国的房地产市场来说，仍会有一定的发展空间。


　　NO·3：


　　中小房企能保持稳定发展


　　中小房企经过近20年的磨练，四两拨千斤的时代已经过去了，抗风险能力大大提高。中小房企没有胆量去争做地王，相对比较谨慎，没有盲目扩张，能保持稳定发展。


　　NO·4：


　　不能以一概全


　　房地产行业一直以来都存在大量兼并重组，房地产行业公司分化很严重，一些公司资金链出现紧张并不代表所有公司的资金链都紧张，许多地产公司卖掉部分囤积土地，并不代表他们就会亏损，即使出现资金紧张情况，也不过是很短的一段时间，大部分企业仍会渡过这个难关。