3、社会
报告分析要点：灾区房屋重建计划、城市旧改
未来1~3年重灾区的住房重建将进入实施阶段，而非重灾区的城市旧改力度也将加大。毫无疑问这两项城市级开发项目的实施将会对四川房地产市场产生深远影响。目前灾区房屋重建计划的详细政策及规划尚未出台；但是我们预计政府将利用住房保障、小产权，解决灾区人民的住房需求问题。灾区重建计划对房地产市场的影响，将更具重修具体方案而定，目前我们仅能暂凭现存可能方案，评估该影响的可能属性。
灾区住房重建计划
截至20日，本次汶川大地震导致超过3000万平米建面的建筑倒塌、1.2亿平方米的房屋受损。预计，今年投资的700亿重建基金主要用于过渡安置房重建、基础设施建设、农业补贴、疾病治疗等领域。
根据国际经验，完整的住房重建包括四个阶段：避难场所、临时过渡住房、永久性住房修建及街区恢复、生活重建。目前重灾区正在进行第一阶段规划，其中主要的一项是临时安置点的规划。
根据住房和城乡建设部5月18日公布《“5·12”地震灾后过渡安置房规划导则》，本次地震受灾群众的过渡安置住房建设工作主要从以下几个方面解决：
临时安置点的建设将采取无偿捐赠和下达任务结合的办法，由20个省市在4个月内为四川灾区300万受灾群众建100万套过渡住房，这将大大缓解当前承担灾民临时安置任务的成都、德阳、绵阳及周边城市的接待压力。
这些过渡安置房的使用寿命为1-3年，1-3年后拆除过渡安置房，依据规划修建永久性住房。
考虑到永久性住房的修建周期等因素，住房与城乡建设部可能在6月就要启动灾后重建规划。而缺乏地震财产险的永久性房屋重建工作将面临众多挑战。例如，倒塌住房的产权认定、倒塌住房剩余土地价值的判定等。结合发达国家灾后住房重建经验与中国国情，我们估计住房重建政策将以地震损失住房为基础，按国家财政补贴、家庭支出及商业优惠利率信贷支持、住房保障体制支持等方式，会出台多套根据家庭经济能力差异的住房重建方案。
案例研究：美国1994年洛杉矶地震
在1994年，洛杉矶受灾区大约60%的房屋缺乏地震保险。为了促进房地产市场与灾区经济稳步恢复，美国洛杉矶政府将总计高达120亿美金财政调拨与公众捐助，分配组装成七个互为补充的住宅恢复计划。
按住房重建阶段，美国洛杉矶住房重修计划如下：
过度临时安置阶段：1993年美国正经历经济缓慢复苏阶段。政府通过财政支付转移，修建部分临时安置，分配给灾区人民。同时为了刺激资产市场，将未能分配到临时居住灾区人民，发放Federal Emergency Management Agency(FEMA) 临时居住补贴（给于2~3个月最高达1150美金/月的租金资助）与HUD Section 8补贴（为低收入房屋租赁者提供18个月的住房租金补贴）
永久性房屋修建阶段：政府为刺激经济增长，提高灾区经济恢复能力，放松各类小商业贷款，为各中小型商业机构提供最高可达150万美金的、利率为4%~8%的低息贷款Small Business Administration (SBA) 商业贷款，用于重新启动商业活动，创造灾区良好的经济货币政策环境。
针对房屋销售市场，政府为吸引各住房投资机构参与灾区重建的兴趣，加大对集合住宅项目的信贷批准力度，成立HUD贷款，为集合住宅项目提供金额最高可达1亿美金的无息贷款建设贷款；与此同时，政府成立Small Business Administration (SBA) 小业主贷款，为小业主提供物业最高可达20万美金、利率为4%~8%的低息贷款，用于维修住房、房屋抵押贷款等，提供住房消费支持。针对部分贫穷客户，政府提出Federal Emergency Management Agency(FEMA) MHR高达1万美金的房屋补贴，作为SBA未满足需求的补充。
针对租赁市场，政府提供Federal Emergency Management Agency(FEMA) IFG：为住房租赁者提供最高可达12200美金的租赁补贴，作为SBA租赁客户未满足需求的补充。
旧城改造
成都市在过去几年的时间里，已对城北四大片区、城东逐年进行了城市旧改。本次汶川大地震对成都市旧城改造进度可能会提出更高的要求：不符合国家抗震设防要求的区域会进城市旧改、本次地震中所造成的危房纳旧城改造范畴。
根据成都市旧城改造的经验，将采就地安置/临近安置与现金补贴两种方式。若家庭地震险或类似配套政策能顺利推出，预计城市旧改引发的房屋升级刚性需求，将在拆迁补贴的支持下，得到有效释放。
4、社会
报告分析要点：抗震标准规范
日本抗震体系经历了38年 发展，每次地震后都在原有标准上进行调整修改。目前，日本抗震体系贯穿房屋建筑施工要求、使用质量监控与房屋交易管理三阶段。
施工标准确定：在施工阶段，施工方按日本建筑抗震要求（主要由“日本建筑抗震规范 ”与“日本建筑抗震设计方法”构成）进行建筑施工。值得注意的是，日本的抗震标准要求跟随地震灾害演变发生、建筑新材料的发明使用、建筑结构技术的进步，平均每3~5年进行一次修正完善；
过程质量监控：日本1998年建立“建筑监管局”，主要负责按照最新的建筑抗震要求，对所有在建与已建各类商品房进行质量鉴定，并向公众公示权威鉴定书，接受咨询质疑；
交易管理：仿照美国，日本建立地震特别研究区（SSZ，special studies zone），要求房地产中介机构在对二手房交易进行推荐时， 按照SSZ规范对房屋抗震能力进行介绍 ，并向消费者出示“建筑监管局”出具的房屋质量鉴定。
案例研究：日本抗震规范体系的建立与完善
本次汶川大地震使房地产市场各参与主体都对抗震规范的重要性意识加深，并对建筑抗震能力提出更高的要求。我们预计政府后期会出台相关防震规范，要求四川地区各城市按地震带分布（图），分级分层严格实施抗震规范标准。由于成都不处于地震带，可能对开发商建安成本的增加相对较低，对房地产市场是个利好。
与此同时，若政府能对在建所有商品房进行质量鉴定，并出具权威的鉴定书，不仅可达城市抗震减灾的效果，也能有效对冲购房者对地震带来房屋质量的负面心理影响，并有利于地震险的推出（参险评估）。
总结分析：
三、汶川地震对区域房地产市场影响的中观分析
报告分析要点：房地产市场恢复周期、土地市场、房地产二级市场、房地产三级市场、城市规划
我们将以美国洛杉矶大地震与日本阪神大地震为例，详细分析本次汶川大地震对房地产市场中观层次的影响。
案例研究：美国1994年洛杉矶地震
洛杉矶大地震发生时的经济背景：
美国经济经历8年以上的扩张期后，在1990年海湾战争前步入了收缩期。通过2年的经济结构调整，从1993年开始，美国经济重新进入经济恢复期；在1994年1月洛杉矶发生大地震前一年，美国GDP稳定保持3%以上的增长，而失业率与CPI则控制在相对合理水平（1993年至1995年美国失业率分别为6.8%、6.1%、5.6%，CPI增长率分别为2.9%、2.6% 、2.8%）。
洛杉矶大地震对房地产市场的影响：
在美国洛杉矶地震发生后，受灾后住房修建计划影响，住宅供给套数稳步增长（图2），经历23个月的恢复重建，配合全面走稳的宏观经济环境，住宅物业销售价格止跌缓慢回升。这表明，洛杉矶区域已从地震的负面影响中恢复，并重新获得居住人口与投资者的吸引力。
洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除了经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。
案例研究：日本1995年阪神大地震
阪神大地震发生时的经济背景：
日本房地产市场在经历了70－80年代多年的持续繁荣和后期的泡沫化后，从92年起资本市场泡沫破裂，此时日本的汇率升值处于尾期、流动性从过剩已经转为偏紧，房地产市场陷入了长达14年的下降趋势中。
阪神大地震对房地产市场的影响：
日本政府为了减缓1995年1月阪神大地震对房地产和股市的影响，95年期间采取了较为激进的货币放松政策，一年内平均贷款利率大幅下调大约1.5个百分点，从年初的3.5％下降至年末的2.0％，对房地产形成有力的金融支持。地震没有显著加剧日本资产市场长达10多年的下降趋势，这体现在：
相对于99－2005年间每年的地价指数变化，95－98年间每年地价指数下跌的幅度相对较小：95年阪神大地震后，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降（95年和96年日本“全国所有地价指数”分别下降3％和4％，其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，只分别下跌1.6％和2.6％），远低于93和94年的下降幅度。这说明了阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。
1995年阪神地震对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，之后半年内市场一度逐步恢复到地震发生前的水平），随后市场继续其长达约10年的漫漫熊市。
案例研究：阪神大地震消费者购房意愿调查
地震在短期内对自住购买者与投资者影响巨大，根据日本房屋与城市发展部于1992~1996对1995年阪神大地震后奈良县[]的购房消费者（所有消费者及亲戚在此之前都未经历地震）进行的详细研究显示：在地震后，购房意愿由震前的50.4%迅速下降为14.5%，降幅高达71.23%，而对公屋（中国所称的廉租房）与私人商品房的租赁需求大幅上扬：公屋租赁需求由震前的46.1%上升为79.1% ，升幅为71.58%；私人商品房租赁需求由震前的2.6%上升为5.6%。
根据以上案例分析，我们对本次汶川大地震对房地产市场中观层次的影响概述为如下几个方面。
1、房地产市场恢复周期：
经济复苏期（GDP增长率3%以上）的洛杉矶大地震（中性的货币政策支持 ）对当地房地产市场的影响恢复期大约为23个月，而经济衰退期（GDP增长率1%~1.5%）日本阪神大地震（放松的货币政策支持）只对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，并没有加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。
根据中国宏观经济形势判断，在经济基本面不发生重大改变的前提下，可以预计：本次地震只会对四川区域的资产市场造成短期负面冲击；但是由于四川房地产市场前期已处于宏观调控期，且开发商、特别是品牌开发商囤积了大量土地，面临银根紧缩，急需回现的困境，我们认为成都房地产市场的恢复周期将可能超过6个月的时间，具体的恢复时间将取决于市场信心的建立速度、货币政策的金融支持力度。
房地产二级市场：
地震不会改变中国经济中期继续快速稳步发展的趋势，而中期房地产发展更多取决于中国宏观经济调控政策。根据宏观形势分析，短期内轻灾区城市（如成都）将处于相对宽松的贷款政策环境，这为房地产市场的复苏奠定了政策条件；所以短期内房地产二级市场的走势可能更多取决于购房者购买心理。由于成都二级市场购房者本地客户与外地各半，我们将分别分析这两类客户的购房心理。
本地客户：从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案例分析可以看出：地震在短期内对自住购买者将造成一定的心理阴影；而在中国现阶段地震险制度性缺位、以及灭失抵押品不终止债务债权关系的法律框架下，这种购买负面心理可能会得到加剧。我们预计，政府如果出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，则本轮地震所引发的各类换房刚性需求将得到快速释放，整个市场将迅速重拾上升趋势。反之，刚性需求将会受到压抑，而轻灾区的投资需求将寻求另外更为安全的城市，整个成都房地产市场将继续保持漫长的调整状态。但是考虑到四川轻灾非重建城市将可能面临原材料供应与劳动力供应短缺、建安成本与劳动力成本继续抬高的风险，我们认为即使调整阶段出现恐慌抛盘，二级市场的价格下调空间有限。
外地客户：地震将可能引发外地客户（仅在成都工作的客户）在成都投资需求与自住需求的出逃，所以成都二级市场在未来是否能稳定企稳，关键依赖政府重塑“天府成都、宜居成都”的新形象，并通过地震鉴定结果稳定外地客户的购买心理。否则，成都房地产市场将面临一般的购买需求消失的可能性。
3、房地产一级市场：
在宽松的货币金融支持下，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降，跌幅远低于93和94年的下降幅度，可见地震对衰退期日本的土地价格影响并非如我们想象中巨大。处于宏观调控中的中国房地产市场，今年土地价格与去年相比已近腰斩。
根据前述对房地产二级市场走势的判断，我们预计在灾区保持宽松的货币政策的前提下，若配合地震险等配套政策的 ，二级市场刚性需求得到释放。但考虑到开发商紧张的现金流，土地市场的走势可能不会处于明显的上升趋势。若二级市场继续保持调整状态，但考虑到二级市场价格下调空间有限。我们预计土地市场将处于震荡调整。
4、房地产三级市场：
从“阪神大地震消费者购房意愿调查”案例分析可以看出：虽然震后购买需求不明显，但租赁市场将保持兴旺，进而带动住房租金的大幅上扬。考虑到成都市商品房较高的空置率，我们预计地震后三级租赁市场会保持一定的活跃度，租金会小步提高。
关于三级销售市场的表现，我们认为与二级市场十类似，取决于地震险的出台。若政府出台类似地震险的保障业主权益的政策条例，二级市场的换房需求将为三级市场将带来大量旧房，我们判断这可能会拉低整个三级市场的供应质素，影响三级销售市场的活跃度。反之，三级销售市场将保持目前的平淡格局，不会发生明显改变。
5、城市格局与规划执行：
本次汶川地震将对成都市城市规划与规划执行产生重大深远的影响，片面追求集约化土地利用的策略可能将在规划执行、土地出让阶段受到市场的质疑。均质高密的城市规划格局策略将可能实现局部调整：在成都二环以内土地功能将发生转变，以高密公建为主，结合建筑技术革新，消除消费市民对高密建筑的恐慌。而在二环以外，将以低密建筑为主。
四、汶川地震对区域房地产市场的微观分析
我们将以日本阪神大地震前后个体消费者的购买倾向改变为例，详细分析本次汶川大地震对房地产市场微观消费者的影响。
报告分析要点：建筑产品、产品溢价能力、购买区域、住宅物业价值要素重要度排序
1、建筑产品
地震对购房者选择住宅物业类型产生重大影响，预计未来购房者倾向低密度抗震产品，在未来6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。开发商将主动寻求高层建筑抗震减灾技术革新。与此同时，地震将为多层住宅带来最大的溢价空间，别墅其次。而高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。
案例研究：日本1995年阪神大地震消费者购房产品类型意向调查
根据日本房屋与城市发展部于1992~1996对阪神大地震后奈良县的购房消费者购房意向的的详细研究表明，地震对住宅产品将产生深远影响。
虽然未被此次地震影响生命与财产安全，地震前倾向购买高层与超高层集合住宅的消费者数量，在地震后下降了93.9%，仅占购房人群6.1%比例的购房消费者倾向选择高层与超高层集合住宅，大大低于地震前16.9%的比例。高层建筑将面临销售价格回落、价格体系重建的挑战。
高达70.8%的购房人群在地震后倾向选择联排别墅与多层住宅，比地震前上升了35.37%，这意味着在未来6个月市场恢复阶段，低密、多层将引领市场复苏。
地震对高层住宅与多层住宅的影响最大：超高层居民在准备换房升级时，震前25.9%的高层居住选择率在震后下降为7.9%，降幅高达69.5%；而多层住宅在地震后受欢迎度大幅增加，增幅为489%。开发商将主动寻求高层建筑抗震减灾技术革新，以突破销售壁垒，与此同时，多层具备进一步提价的市场潜力
相比较，地震对超高层居民在换房时选择各类别墅产品与小高层产品的影响不大，增幅分别为10.99%、15.14%。
进一步基于消费者对住房产品类型震前-震后的需求变动分析，可以发现：地震对多层住宅产品与别墅产品的价格支持具备正面影响：其中多层住宅产品价格由地震带来的溢价空间最大，无论是产品升级客户还是首次购买者，多层住宅都将成为最受追捧的产品类型；别墅产品由于产品本身的特殊性，地震对其价格敏感度相对较低，具备一定的地震溢价空间。相反，高层与超高层住宅产品由于地震负面影响，将面临价格贬损的可能性。
购买区位
地理位置相对安全的住房也将具备较强的“安全溢价”空间，这意味着①成都对周边城市具备城市中心化的优势，本次轻灾区的成都将具备进一步强化对四川二线重灾城市的购房者吸附力的潜质；②成都将迎来新的一波主动郊区化，根据目前城市土地发展空间，我们预计城东与城南将成为主动郊区化的重要基地。
案例研究：日本1995年阪神大地震消费者购房区位的意向调查
除住宅产品差异能为物业价格带来不同的溢价影响外，是否处于相对安全的位置也将为物业带来“安全溢价”。根据奈良县消费者调查显示，75.7%的消费者在震前选择居住于郊区，在地震后，88.6%的消费者倾向选择城市近郊区生活，上升幅度为17%，这主要是消费者认为密度高的城市在地震中安全度更低。
我们预计轻灾区成都未来将成为四川二线重灾区的居住首选地，成都对外具备城市中心化的优势。与此同时，成都的城市内部将迎来新的一波主动郊区化，根据目前城市土地发展空间，我们预计城东与城南将成为主动郊区化的重要基地。
3、住宅物业价值要素重要度排序
地震后，住宅物业各价值要素对购房者的重要度排序将发生变化。涉及居住安全的价值要素将很为住房销售中最有吸引力的营销点（住房地质条件、房屋结构）
案例研究：日本1995年阪神大地震对购房调查：住宅物业价值要素重要度排序
地震后消费者对住宅物业各价值要素发生比较明显的变化，值得注意的有：
对房屋安全的关注度大幅提高：其中土地条件（是否在活跃的地震带、是否为废弃再利用土地）与房屋结构成为购房者最为关注度影响因素。
对产品本身的布局关注度大幅下降：消费者在震后对住宅产品的平面布局与房屋尺寸等方面关注度相对降低最大，成为购房者最不关注的价值要素。
关于房屋产权形式：由于日本住房保障体系完善，众多自住者倾向选择公屋租赁，因为私人租赁型房屋在震后需要一段时间组织分散的业务，故维修相对滞后。
住宅社区、房屋维护管理情况与位置紧邻亲戚等价值要素在地震前后未发生明显变化。
五、总结
本文以美、日、台案例分析入手，分层次揭示汶川大地震对房地产市场的影响。由于目前处于灾区重建前期，相关政策、制度、方案尚未完全形成。本文所有结论均基于现有政策及市场条件。我们会继续跟踪后续政策，不断调整与细化地震对房地产市场影响的结论。
在下阶段，我们将根据成都购房者调查，进一步探讨地震对中国房地产市场的影响。—— 正合地产