道听途说 - 2008-5-27 9:34:00
5月12日的汶川地震对中国来说是一场巨大的自然灾害，震级最终确定为8.0级，波及范围达到约10万平方公里，受灾非常严重。根据中国科学院可持续发展战略首席科学家、国务院参事牛文元教授的初步计算，地震带来的直接经济损失可达1300亿-1500亿人民币，相当于近十年来中国年均各类自然灾害损失总额的70%-75%。在此特殊背景下，“5.12”大地震又将对成都二手房市场产生怎样的影响？本文将试图对今后的市场走势做出初步分析及判断。 一、地震对整个宏观经济影响 这次大地震对灾区经济造成了毁灭性的打击，这种毁灭性的打击不仅表现在直接的经济损失上（如建筑物毁坏等），而且还表现在间接的经济损失上（如对当地自然资源及居住环境改变等）。特别是对经济的间接影响，在未来10年甚至20年内也都无法恢复。但是，从对整个四川乃至国家宏观经济层面来看，这次汶川地震引发的地震区，多为山地或丘陵地区，只有少量工厂和农业生产，国民生产总值大体占四川省的0.3%-1%。也就是说，由于汶川大地震发生的特殊地理位置（龙门山地带），尽管这种地理位置给救灾带来十分的困难，但由于这次地震发生在山区，这些地方不仅人口较少，而且经济相对落后，因此，地震发生后对中国整体经济的运行影响有限。反之，在灾后对公路交通、城市公共设施建设、住房建造等重建方面，可能成为拉动当地GDP增长的一个重要因素。有人初步估计，汶川大地震将拉低全年GDP增速0.2%，但灾后重建将激发投资，推高中国投资增速约0.3%。 从目前形式来看，政府推行的从紧货币政策及提高银行存款准备金率的政策依然没有松动。汶川大地震后，全国宏观经济运行良好，因此，政府目前的宏观经济政策也不会有太大调整。受灾地区的商业银行将放宽对灾区基础设施投资和救灾活动的信贷规模控制，并可能采取一定的利率优惠政策。5月15日，据中国人民银行成都分行透露，人行总行授权包括成都市在内的四川省六市（州）地方法人金融机构暂不提高存款准备金率。尽管最近央行对受灾地区采取一些特殊金融的措施及政策，但是这些都仅限于受灾地区，不会是全国性的从紧货币政策放松。 二、地震对二手房市场发展的影响 （1） 总体运行分析 大地震对成都楼市，特别是二手房市场的影响是显著的。虽然此次汶川大地震没有对成都市主城区造成毁灭性破坏，造成的直接损失较小，但无论从今后的二手房供需、市场价格走势及对购房者的信心和购买偏好来讲，均产生了不同程度的影响。 “5.12”大地震使得购房置业观受冲击，购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，观望心理加重，或形成房价进入下降通道的推手，原本逐步回归理性的成都楼市也受到一定程度的阻碍，市场态势或将再次陷入低迷，短期内供需形势将更加严峻。同时，灾区建筑成本上升，地产企业资金压力愈加沉重，行业整合加速，不少房地产开发商运行周期不佳、资金短缺，面临行业重新“洗牌”的困局。但此时对二手房来说也面临的一些机遇与挑战。 （2） 供需情况分析 由于地震造成建筑年代较早的房屋开裂或倒塌，对此类房屋的业主而言，换套质量更好的住房显得尤为必要。但经过这次强震之后，四川地区的多个地产项目已经暂停。成都最大房地产企业——成都置信实业在彭州龙门山银厂沟一带的旅游地产项目“仙林谷乡”，损失较为严重。其在成都的多个在建项目已停工；九龙仓有限公司(0004.HK)旗下位于当地的在建项目，因安全原因工程全部被迫停工；华人置业执行董事刘鸣炜亦称，在四川地震灾区的成都和重庆所有在建工程应市政府要求停工。由于新楼盘存在工期时间较长，受地震影响后交房日期不定，且难以快速入住的限制。因此，具有成熟配套设施社区，购买风险较小，具有即卖即住，方便省心等优势的次新房，将受到此类购房者的热烈追捧，可以预期，该类二手房将更加走俏。 购房者的需求能否得以有效释放，是影响未来房地产市场走向的关键因素所在。然而在目前国家政策抑制投资性需求，许多纯投机者看空市场，股市持续的萎靡不振使得投机者无法将更多的现金流入楼市，加之这次地震的影响，相信在很长一段时间内会抑制消费者对其投资及非自住性购房需求。房价的高位持续已经聚集了较为浓厚的市场观望情绪，此次地震更加重了这种观望气氛，使得地产商与购房者就始终保持博弈的状态，预计此过程将持续较长时间。震灾后购买用于自住型购屋者因对现有新盘质量无信心，造成买盘观望，但另一方面在面临消费者需求逐渐增大，需求刚性突出的情况下，会加强部分消费者“买房不如租房”的观念，相当一部分购房者短期内会迅速转向二手房市场。 （3） 价格走势分析 目前我国通货膨胀压力较大，并非仅是食品价格、肉食品价格上涨的结果，而是由于房价上涨，推动与房价相关钢铁、建筑材料、电力、运输、矿产品等价格上涨，推动了与住房产业相关的50多个行业相关产品价格的上涨。不少经济学家表示，作为大米及生猪主产区的四川省遭遇地震灾害令人们忧心忡忡，原因是一旦该省周边的交通出现中断，那么很可能导致食品价格的上涨。 从短期来看，住宅价格将受到地震灾害影响，出现一定跌幅。参考历史经验，台湾1999年“9.21”地震后，地震因素使台中县与南投县的房地产交易价格下降约0.5%～30%；而1989年美国Loma Prieta地震也导致加州地区住宅价格下跌2%。 成都富房不动产通过对发生地震后(数据期间为5月12日至5月23日)次新房买卖成交价格的市场监控（见图1），成都市东北区域次新房买卖成交均价为43.25万元/套；东南区域次新房买卖成交均价为37.46万元/套；西北与西南区域分别为50.42万元/套和51.07万元/套；城中区域成交价最高为91.78万元/套。与上月同期比较，其中除西北区域成交价略有小幅度下调外，其余区域基本上与4月份同期价格持平，另外东北及东南区域出现上涨走势。由此表明，地震对成都市主城区二手房价格走势的影响有限，未来出现价格大幅波动的局势不大可能出现。 （4） 购房者心态转变分析 首先，人们会将房屋的质量放在首位。这次大地震将会使相当部分购房者对高层及超高层楼房产生的恐惧心理，使得消费者更加倾向于选择低密度和低容积率的产品，短期内新楼盘难以满足购房者需求的情况下，部分消费者将转向“即买即住”的次新房，或者以暂时租房的方式，来等待有理想的房屋质量时才购房，以获得较高的质量保障与优惠价差。 其次，受“5.12”大地震的影响，具有高品质、高安全性的二手房，特别是品牌开发商曾经开发的楼盘，其价值会被重新估量，必将成为市场销售的热点。 
三、未来市场展望 本次地震规模大，破坏性强，成都周边县市均受到了不同程度的损失，使得大量房屋倒塌，大量房屋成为危房。恢复性建设及置换性购房需求将在一个月后逐渐呈现。相当部分具有一定经济实力的市民，很可能将选择成都作为移居地。而成都市内也出现了部分房屋受损的情况，原有危旧房屋业主经过此次地震后也将产生迫切的购房需求。这部分购房者为刚性需求，该阶段是二手房市场发展的主要契机点。同时地震对购房者心理及市场信心存在一定的负面作用，人心的稳定及市场信心的重建都还需要经历相当一段长的时间。
三、未来市场展望 本次地震规模大，破坏性强，成都周边县市均受到了不同程度的损失，使得大量房屋倒塌，大量房屋成为危房。恢复性建设及置换性购房需求将在一个月后逐渐呈现。相当部分具有一定经济实力的市民，很可能将选择成都作为移居地。而成都市内也出现了部分房屋受损的情况，原有危旧房屋业主经过此次地震后也将产生迫切的购房需求。这部分购房者为刚性需求，该阶段是二手房市场发展的主要契机点。同时地震对购房者心理及市场信心存在一定的负面作用，人心的稳定及市场信心的重建都还需要经历相当一段长的时间。 成都富房不动产市场研发部 2008年5月25日